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外高桥两年后步入收获期重点疏导资金流吗

2019-02-03 05:25:19

  外高桥:两年后步入收获期重点疏导资金流

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  注入资产估值前后差距较大、出售土地等情况,令外界对外高桥(600648行情,股吧)()公司猜测甚至质疑不断。6月11日,外高桥公司有关高层终于首次面对媒体,接受了本报的专访。

  外高桥公司副总经理王海松透露,通过资本市场推进浦东新区综合配套改革和国有企业改革,实现资本市场和区域开发的对接,以加快浦东新区的发展,是上市公司的现实需要。

  根据公告内容分析,气动套筒扳手注入完成后外高桥公司将在外高桥区域拥有约8平方公里有权证的土地储备,其中5.74平方公里为经营性用地,约2.2平方公里为工业用地。这样的地产资源已然跃居浦东四大房地产上市公司之首,只是在建项目少,可售可租房源少,近两年业绩增长存在压力。

  外高桥公司董秘王勋则坦言,这两年公司将通过多种方式和渠道疏导资金流,由于投入期资金需求较大,在今年顺利完成资产注入后,也正在研究明年增发等一些融资计划。

  租金收入占比增加

  了解到,去年十月,公司停牌,母公司资产注入开始启动

,半年后终于迎来了母公司几乎所有的优质房地产资产,外高桥选择了更为直接的定向增发方式。

  在投资者、监管部门等各方看来,母公司与上市公司之间存在的同业竞争问题是忌讳的,所以这次母公司资产注入,一次性完成了合适资产的整体注入。

  王勋表示,上市公司作为港城特色的综合城市运营商,将通过持有开发公司股权取得工业物业稳定回报,形金属挡车器成再融资功能,以推动开发进程;凭借工业物业的开发经营经验,顺应产业梯度转移,不断创新设计外高桥国际贸易、现代物流、先进制造的升级模式,提高产业能级。适应土地开发成本,不断优化规划设计,提高土地能级,保证并提高厂房、仓库、办公物业回报和价值。

  “本次重组后,将有效减少上市公司与集团之间的关联交易,外股份公司的产业链更加全面、完整,盈利能力和市场竞争能力将显著提升。”

  草案公布后,市场对“高度浓缩”的注入资产产生浓厚兴趣,公司股票出现连续涨停。

  为关键的,还是上市公司地产资源得到丰富,为公司长期稳定的发展和赢利打下了资源基础。

  “完成注入后公司将在房地产主业上拥有明显的资源优势,具体表现为:项目储备和出租物业规模庞大,地价成本低,产品类型丰富,地理位置优越,绝大部分为熟地,没有拆迁对成本和进度的负面影响。”国泰君安证券分析师孙建平在其研究报告中指出。

  根据资料分析,比较浦东四大上市公司张江高科(600895行情,股吧)、浦东金桥(600639行情,股吧)、陆家嘴(600663行情,股吧)以及外高桥,完成注入后的外高桥将在外高桥区域拥有450万平方米建筑面积的项目储备,其中经营性用地开发约220万平方米,工业用地开发约230万平方米(按容积率1预估)。目前已有220万平方米工业出租物业,经过开发,将达到300万平方米工业出租物业,65万平方米商业出租物业。这样的地产资源规模,已远远超过其他3家公司,跃居首位。

  国泰君安的报告还指出,外高桥集团优质资产整体上市,大幅改善上市公司成长前景,上市公司成为外高桥鳄鱼钳集团和外高桥保税区核心资产。完成此次注入后上市公司在房地产主业上将拥有如下优势:规模庞大、具有规模效应、地价成本低、地理位置优越、产品类型丰富、熟地多。

  王海松坦言,本次重组完成后,上市公司的资产质量将得到质的提高,拥有一定的资源储备和后续发展空间巨大。上述改善将有利于上市公司利用资本市场进行融资,从而加快区域的开发进程。

  的不同就是,此前在这些注入资产中,上市公司仅有相对小部分股权,只能获得股份分红,而无法实现这些资产的租金收益。注入后,租金这块收入将补充进来。

  两年“蛰伏期”?

  值得一提的是,此次注入的外联发、新发展、三联发三家公司盈利能力和盈利水平明显高于上市公司。相关公司数据显示,2007年末注入标的公司的净资产收益率ROE在8%之上,三家公司的净利润水平远远超过了上市公司,近3年每家公司的净利润保持在7500万到11000万之间,净利润总和稳定在2.5亿元上下(近3年上市公司每年净利润不足2000万)。

  不过,即使手握如此令人羡慕的资产,外高桥的“黄金时期”却还要再等待约两年时间。

  而因为项目开发周期所限,注入资产虽多为熟地,拆迁压力不大,但在建项目不多,完成一个房地产项目的开发周期,就需要两年左右的时间。在近两年内,主要依靠现有物业的租金收入,稳定但无法实现大幅度的增长。

  况且,大量资产注入的同时,上市公司的负债总额也相应增加。需要资金投入推动才能宽容别人限度实现这些地产资源的价值,外高桥的当务之急就是融资。

  日前,外高桥将运作多年的浦东“森兰·外高桥”土地正式推向市场,首批出让土地总面积达到16万平方米,为今年上海市场上幅纯住宅用地。而规模庞大、生态环境的森兰项目也被业内看作浦东地区的新江湾城。

  王海松告诉,森兰项目将是外高桥未来几年发展的核心之一,公司已对项目所在地块进行了多年前期运作,投入了大量资金,选择通过前期出但是许多人不愿意做让部分土地实现资金回笼,并希望引进品牌开发商,带动整个项目的开发。

  “本月内首批土地将公开挂牌出让,根据开发规划,森兰项目的首批房源将在2010年左右推出。”

  外高桥还将研究尝试其他多种融资途径,包括明年在适当的时机考虑增发融资、引入合适的投资者合作等等。而在保持目前以工业物业为主的出租物业规模外,外高桥也将逐步在商业、酒店等物业领域逐步增加持有面积,丰富租金收益来源。

  目前,外高桥已经开始试水沪外投资,在江苏启东与当地政府开始合作开发工业园区,输出“外高桥园区开发模式”,还尝试在常熟进行10万平方米普通商品房项目的开发,预计今年年底销售,作为资金流的有效补充。

  王海松坦言,我们希望在未来两年内,实现公司业绩稳定增长的同时,积极运作,逐步对手中资源进行有效开发,让投资者对外高桥在两年之后进入一个“收获期”充满信心。

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